Come funziona la richiesta di un mutuo per la casa? I passaggi della compravendita
Molti clienti che acquistano casa con noi ci chiedono delucidazioni per comprendere meglio quali sono gli step e le tempistiche legate alla compravendita immobiliare in caso di mutuo.
Tenendo presente che le chiavi e la consegna dell’immobile avverranno solo al rogito, conoscere la giusta sequenza dei passaggi è importante per stabilire la data di ingresso nella nuova casa e programmare in particolare i tempi per eventuali lavori di sistemazione, quelli per disdettare il contratto di locazione in essere o per fissare la data di stipula della casa che stanno vendendo. Ma spesso la cosa si complica perché bisogna tenere conto anche delle disponibilità del venditore, di eventuali prelazioni (Belle arti, coltivatori diretti, acer, eccetera) e delle tempistiche tecniche ma non preoccupatevi perché noi siamo qui proprio per aiutarvi in questo!
Se ci seguite saprete che una volta trovata la casa il primo step ufficiale è quello della proposta di acquisto, una scrittura privata che viene sottoscritta nei nostri uffici con la quale si avanza al proprietario la propria offerta sull’immobile e che consente di avviare una trattativa.
Ecco le 5 cose da sapere prima di sottoscriverla!
In genere la proposta ha la validità di una 7-10 giorni, scaduto tale termine se non sarà portata a conoscenza del proponente la sua accettazione, la proposta si intenderà nulla.
Qualora invece la proposta andasse a buon fine o si trovasse un accordo, si consegnerà alla banca o al mediatore finanziario una copia del contratto e la documentazione necessaria affinché possa avviare la pratica di mutuo (istruttoria). Non si tratta unicamente di atti inerenti alla casa ma anche di documenti personali attestanti redditi e stato di famiglia, per questo e per i motivi che seguono consigliamo caldamente di avere un colloquio preventivo con il referente che seguirà il mutuo.
Discutere previamente delle condizioni riguardanti il finanziamento non solo vi permetterà di scegliere le condizioni più vantaggiose e la banca più preparata, ma potrebbe permettervi di non subordinare la proposta al suo ottenimento, risparmiando del tempo e rendendo la proposta più incisiva.
Noi vi abbiamo già spiegato come è possibile farlo!
Qualora invece ci fossero dubbi a riguardo, legati alla propria condizione economica o al valore dell’immobile si dovrà attendere la delibera, in genere questo tempo si stima in 20/30 giorni per un mutuo del 80% ma è bene discutere anche di questo anticipatamente, soprattutto se si attraversano mesi come quelli di agosto e dicembre. È molto importante inoltre sincerarsi sui mesi di validità della delibera!
Durante questo periodo di sospensione vengono richiesti i preventivi notarili e la banca invia un perito per valutare l’immobile. Se la banca vi ha promesso di finanziare il 70%, dovrete tenere a mente che la percentuale verrà applicata al valore più basso tra quello periziato e quello concordato con il venditore.
Una volta che la banca avrà verificato inoltre che in base alle vostre finanze il mutuo richiesto è sostenibile, avrete la delibera e si procederà con il successivo step: il compromesso, un ulteriore scrittura privata che ricalca la proposta con la quale però verrà versata al venditore una caparra confirmatoria.
La somma concordata verrà erogata dopo ulteriori settimane, la banca chiederà al Notaio la relazione notarile preliminare (RNP) e a voi di preparare un’assicurazione sull’immobile che copra almeno i danni causati da scoppio e incendio. Non c’è l’obbligo di trasferire il conto corrente presso l’istituto che concede il mutuo ma molto spesso questo accade proprio in questa fase.
In occasione del rogito verrà letto dal notaio anche l’atto di mutuo, un contratto nel quale il mutuante e la banca fissano tutti gli accordi legati alla restituzione del mutuo e al calcolo delle rate, sulla chiusura anticipata e sull’iscrizione dell’ipoteca. Per fissare la data del rogito sarà sempre necessario il benestare della banca anche nei casi in cui si tratti di un atto unilaterale di mutuo ove l’incaricato non partecipa attivamente all’atto.
In rarissimi casi l’Istituto erogante è velocissimo ed è possibile evitare lo step legato al compromesso, lo stesso accade quando la somma concessa non è riferita ad un mutuo ma ad un finanziamento privato senza iscrizione di ipoteca.
Saremmo lieti di approfondire ulteriormente questo tema rispondendo alle vostre domande.
Tenendo presente che le chiavi e la consegna dell’immobile avverranno solo al rogito, conoscere la giusta sequenza dei passaggi è importante per stabilire la data di ingresso nella nuova casa e programmare in particolare i tempi per eventuali lavori di sistemazione, quelli per disdettare il contratto di locazione in essere o per fissare la data di stipula della casa che stanno vendendo. Ma spesso la cosa si complica perché bisogna tenere conto anche delle disponibilità del venditore, di eventuali prelazioni (Belle arti, coltivatori diretti, acer, eccetera) e delle tempistiche tecniche ma non preoccupatevi perché noi siamo qui proprio per aiutarvi in questo!
Se ci seguite saprete che una volta trovata la casa il primo step ufficiale è quello della proposta di acquisto, una scrittura privata che viene sottoscritta nei nostri uffici con la quale si avanza al proprietario la propria offerta sull’immobile e che consente di avviare una trattativa.
Ecco le 5 cose da sapere prima di sottoscriverla!
In genere la proposta ha la validità di una 7-10 giorni, scaduto tale termine se non sarà portata a conoscenza del proponente la sua accettazione, la proposta si intenderà nulla.
Qualora invece la proposta andasse a buon fine o si trovasse un accordo, si consegnerà alla banca o al mediatore finanziario una copia del contratto e la documentazione necessaria affinché possa avviare la pratica di mutuo (istruttoria). Non si tratta unicamente di atti inerenti alla casa ma anche di documenti personali attestanti redditi e stato di famiglia, per questo e per i motivi che seguono consigliamo caldamente di avere un colloquio preventivo con il referente che seguirà il mutuo.
Discutere previamente delle condizioni riguardanti il finanziamento non solo vi permetterà di scegliere le condizioni più vantaggiose e la banca più preparata, ma potrebbe permettervi di non subordinare la proposta al suo ottenimento, risparmiando del tempo e rendendo la proposta più incisiva.
Noi vi abbiamo già spiegato come è possibile farlo!
Qualora invece ci fossero dubbi a riguardo, legati alla propria condizione economica o al valore dell’immobile si dovrà attendere la delibera, in genere questo tempo si stima in 20/30 giorni per un mutuo del 80% ma è bene discutere anche di questo anticipatamente, soprattutto se si attraversano mesi come quelli di agosto e dicembre. È molto importante inoltre sincerarsi sui mesi di validità della delibera!
Durante questo periodo di sospensione vengono richiesti i preventivi notarili e la banca invia un perito per valutare l’immobile. Se la banca vi ha promesso di finanziare il 70%, dovrete tenere a mente che la percentuale verrà applicata al valore più basso tra quello periziato e quello concordato con il venditore.
Una volta che la banca avrà verificato inoltre che in base alle vostre finanze il mutuo richiesto è sostenibile, avrete la delibera e si procederà con il successivo step: il compromesso, un ulteriore scrittura privata che ricalca la proposta con la quale però verrà versata al venditore una caparra confirmatoria.
La somma concordata verrà erogata dopo ulteriori settimane, la banca chiederà al Notaio la relazione notarile preliminare (RNP) e a voi di preparare un’assicurazione sull’immobile che copra almeno i danni causati da scoppio e incendio. Non c’è l’obbligo di trasferire il conto corrente presso l’istituto che concede il mutuo ma molto spesso questo accade proprio in questa fase.
In occasione del rogito verrà letto dal notaio anche l’atto di mutuo, un contratto nel quale il mutuante e la banca fissano tutti gli accordi legati alla restituzione del mutuo e al calcolo delle rate, sulla chiusura anticipata e sull’iscrizione dell’ipoteca. Per fissare la data del rogito sarà sempre necessario il benestare della banca anche nei casi in cui si tratti di un atto unilaterale di mutuo ove l’incaricato non partecipa attivamente all’atto.
In rarissimi casi l’Istituto erogante è velocissimo ed è possibile evitare lo step legato al compromesso, lo stesso accade quando la somma concessa non è riferita ad un mutuo ma ad un finanziamento privato senza iscrizione di ipoteca.
Saremmo lieti di approfondire ulteriormente questo tema rispondendo alle vostre domande.
Pubblicato il 02/10/2021